名古屋市緑区の加藤厚税理士事務所　相続税　贈与税　相続対策　中京大学非常勤講師

相続税(土地の名義)

【質問】
　資産である土地活用が非常に困難になるケースがあります。それは土地が共有名義の場合です。特に兄弟姉妹間の共有名義の場合には、土地活用は極めて困難のケースが多くなります。そんな時はどうしたらよいですか？

【回答】
　共有名義の場合で土地活用がなかなか進まないという大きな理由は、「借り入れ」をしなければならないというのがあるからです。
　
　例えば、マンションで土地の有効活用をする場合には、建築資金を借り入れて建築を行うのが通常である。当然のことながら建築資金の調達には、有効利用を図ろうとする土地を借り入れ資金の担保として提供することが多いでしょう。

　長男さんからのご相談だったが、これから有効活用を図ろうとする土地が、長男の他に妹と弟との３人の共有名義になっているとしましょう。共有名義とは、それぞれの１／３ずつ持分比率で所有権登記がされています。

　もし、マンションでの土地活用に関して、共有者である妹弟に対して長男が十分な説明をしていなければ、建築がスムーズに進むことはないでしょう。なぜなら、このような共有名義になっている場合、その土地に担保が設定されるということは、共有名義人である兄弟全員が連帯保証人になってしまうのです。

　仮に、長男本人だけがすべての責任をおってマンションを建築するとして借り入れ自体もあなたの名義にするとしても、土地の担保は兄弟の持分にまで及ぶことになってします。

　有効活用には賛成しても、借り入れという「リスク」は負わずに、「リターン」という恩恵だけは受けたいというズルイのが普通の人の考えである。だから共有名義での土地活用はなかなか進んでいかないのです。土地活用に適した土地を所有していても共有名義になっている限り、土地の有効活用するのには相当の時間がかかると思います。

　このリスクを回避するためには共有者が１つの事業体として、共通の価値観と目的意識がお互いに確認できるまで、十分に計画を話し合うことですね。これを怠ると、事業はトラブルの元になるでしょう。
　
　どうしても共有名義の土地の有効活用を考えている方は、この辺もチキンと理解していただきたいと思います。

【解決策】
　このようなトラブルを避ける方法。それは、相続が起こる前に、所有者本人が必ず「遺言書」を作成しておくことです。